La crise du logement que traverse notre pays est lourde, profonde. Elle est un terrible handicap pour le développement de notre économie et l’épanouissement des personnes. Selon les estimations, il manque en France entre 700.000 et 900.000 logements accessibles.

L’urgence de la situation appelle donc des mesures d’urgence. La loi sur le droit opposable au logement a été votée dans cet esprit. En faisant entrer dans le droit positif un principe qui s’est développé au cours des dernières décennies, le législateur a voulu répondre aux conséquences les plus scandaleuses de cette crise. Mais celle-ci ne frappe pas uniquement, loin s’en faut, les plus démunis ou les plus précaires de nos concitoyens.

Selon une étude du Credoc, parue en 2007, l’effort financier lié au logement est aujourd’hui ressenti comme un facteur d’appauvrissement par les classes moyennes. Pour 48% d’entre elles, le logement représente une « charge lourde ou très lourde » dans leur budget. Alors qu’au début des années quatre-vingt, les ménages consacraient en moyenne 14% de leur revenu à leur logement, en 2006 c’est 25,2% de leur revenu qui y est affecté.

Le décalage entre les besoins de logement et une production adaptée a provoqué une explosion de la rente foncière, véritable phénomène d’accaparement digne des disettes d’ancien régime ; dans ce contexte de pénurie, l’explosion des coûts du foncier, des logements neufs ou anciens va de pair avec celle des loyers. Depuis 1998, la progression des loyers est de 3,9% par an mais en cas de relocation (à l’expiration d’un bail par exemple) elle est de 6,1% !

Toutes les études et enquêtes montrent, effet pervers s’il en est, que les subventions des pouvoirs publics aux investisseurs, aux propriétaires ou aux locataires, qu’elles soient sous forme des réductions fiscales ou d’augmentation des aides à la personne, sont immanquablement détournées au profit de la rente.

80% des hausses d’allocations logement sont absorbées par l’augmentation des loyers, c’est à se demander si elles n’y participent pas ! Quant à la déduction fiscale sur les intérêts d’emprunt, les professionnels de l’immobilier reconnaissent eux-mêmes qu’elle a eu pour seul effet de maintenir à la hausse les prix de l’immobilier.

Sortir de cette logique ruineuse et absurde, est aujourd’hui l’urgence : nous devons mettre un coup d’arrêt au développement incontrôlé de la rente foncière.

Cette nécessité peut nous entraîner dans un long travail de réflexion sur le droit de propriété foncière ou sur sa taxation en fonction de son usage : le jeu peut en valoir la chandelle à l’échelle des 5 ou 10 prochaines années. Le débat pourrait être productif, mais à moyen et long terme ; or la situation présente, on l’a vu, requiert des actions immédiatement productives.

Dés lors, il reste un levier à disposition des pouvoirs publics : le strict contrôle de l’ensemble des loyers, y compris et surtout en cas de relocation et de mise sur le marché.

Outre une véritable bouffée d’air pour les ménages, en termes de pouvoir d’achat, cette mesure simple aura pour effet immédiat d’agir sur l’ensemble de la chaîne d’intérêt alimentant la rente foncière, valeur locative et valeur foncière étant intimement liées.

Jean Naem, Président de Maât – Cabinet de Conseil Stratégique dans l’Habitat.